O Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu ontem que, quando houver atraso no pagamento de um financiamento imobiliário, os bancos e outras instituições financeiras podem retomar, sem decisão judicial, aquele imóvel que está sendo financiado, caso ele tenha sido colocado como garantia.

A decisão foi baseada na lei que criou a alienação fiduciária e pode ajudar a baratear o crédito com a redução dos riscos dos bancos, dizem analistas. A retomada de imóveis em caso de inadimplência deve ser feita de forma ainda mais rápida.

Oito ministros votaram de forma favorável à manutenção da regra atual, e dois foram contra. A discussão envolve uma lei de 1997 que criou a alienação fiduciária, sistema no qual o próprio imóvel que está sendo comprado é apresentado como garantia.

Veja também 

Custo da cesta básica cai em todas as regiões do país em setembro

Polícia Militar que registrou perda de arma encontrada com miliciano após morte de paramilitar está em liberdade

Essa lei prevê que em caso de não pagamento a instituição credora pode realizar uma execução extrajudicial e retomar o imóvel. O procedimento é feito por meio de um cartório e não passa pela Justiça. O STF agora validou a regra para todos os casos, extinguindo o recursos à Justiça.

A decisão do STF diz respeito ao modelo de contrato de alienação fiduciária, independentemente do imóvel — se casa, apartamento, loja ou galpão, por exemplo. Neste modelo, o imóvel financiado funciona como uma garantia para o banco. Se o mutuário não paga, o banco tem o direito de executar a garantia e ficar com o imóvel em um rito simples, que não demanda decisão judicial.

Segundo a Federação Brasileira de Bancos (Febraban), a alienação fiduciária está presente em cerca de 99% dos 7,8 milhões de contratos de financiamento imobiliário que estavam ativos no Brasil em agosto deste ano.

No decorrer do processo, a Febraban também havia apresentado um estudo da LCA Consultoria que apontava uma taxa de 1,7% de inadimplência em contratos fechados por alienação fiduciária. Em nota, a entidade avalia que a decisão gera “incremento no volume de financiamentos de imóveis e fomenta o setor da construção civil”.

No início do julgamento, na quarta-feira, Fux concordou com os argumentos de que o modelo atual contribuiu para a redução dos custos do setor:

— A exigência de judicialização da execução dos contratos de mútuos com alienação fiduciária de imóveis iria de encontro aos avanços e aprimoramentos no arcabouço legal do mercado de crédito imobiliário, os quais tiveram significativa contribuição para o crescimento do setor e redução dos riscos e custos.

Instituições como o Banco Central do Brasil, a Febraban e a Defensoria Pública da União participaram do julgamento como Amicus curiae (amigos da corte) e apresentaram argumentos para ajudar na decisão dos ministros.

O advogado Gustavo César Mourão, que falou em nome da Febraban, afirmou que a alienação fiduciária provocou uma “revolução” no mercado de crédito imobiliário e ressaltou que somente em 5% dos casos de inadimplência a execução extrajudicial é necessária.

— Nos outros 95% dos processos que são iniciados, há a solução da inadimplência pela purgação da mora e pela definitiva aquisição de imóvel pelo tomador — destacou.

Já o defensor público federal Gustavo Zortéa da Silva considerou que há violação do direito ao contraditório, no caso por parte do devedor. Para o advogado Olivar Vitale, sócio do VBD Advogados, o entendimento privilegiou maior segurança para o financiamento de imóveis:

— O STF prestigiou a segurança jurídica. Fica assim preservado o crédito imobiliário no Brasil, possibilitando ao cidadão acesso à moradia e a tão esperada diminuição do déficit habitacional no país.

Ana Carolina Osório, integrante da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB/DF, avalia que o Judiciário pode ser acionado caso algum dos requisitos estabelecidos na lei não sejam cumpridos:

— A lei estabelece uma série de requisitos que precisam ser cumpridos, sob pena de nulidade do procedimento de execução do contrato. Nesse sentido, a lei não padece de inconstitucionalidade, uma vez que o Judiciário poderá ser acionado caso os requisitos legais envolvidos na execução do contrato não sejam atendidos.

Professor de Direito Civil do IBMEC, João Quinelato explica que a lei já trazia o mecanismo de retomada extrajudicial dos imóveis. E avalia que a medida deve ajudar a baratear o financiamento imobiliário:

— A decisão vai impactar o mercado imobiliário inteiro. É uma ferramenta bem vista e deve reduzir os custos, na medida em que os bancos, em caso de inadimplência, não vão precisar recorrer à Justiça. Isso deixa todo o cálculo do financiamento mais barato, porque o processo vai ser mais rápido, as instituições financeiras não vão precisar pagar despesas judiciais, além de não sobrecarregar o judiciário.

 
Posse da ministra Rosa Weber na presidência do Supremo Tribunal Federal — Foto: Rosinei Coutinho/SCO/STF
.

Quinelato destaca que ainda é preciso aguardar a decisão final do julgamento para entender, por exemplo, se alguma regra será determinada pelo STF:

— É preciso esperar o acórdão, entender como vai funcionar, como eles vão modular a decisão — diz.

Arthur Groke, do escritório Advocacia Riedel, destaca que a lei em discussão vigora desde 1997. Ele entende que a decisão não afasta a possibilidade de judicialização em caso de abusos:

Curtiu? Siga o PORTAL DO ZACARIAS no Facebook, Twitter e no Instagram

Entre no nosso Grupo de WhatApp e Telegram

— O que o STF julgou não é que isso não pode ser discutido judicialmente, mas que não há nenhum problema nesse processo ser feito extrajudicialmente, via cartório. Mas se o consumidor entender que há algum problema, inclusive nessa execução, como questões contratuais, ele tem total direito de questionar na Justiça.

Fonte: O Globo