A partir de 1º de janeiro de 2027, parte dos proprietários que recebem aluguel de imóveis terá que obter um CNPJ para emitir nota fiscal. A exigência faz parte da regulamentação da Reforma Tributária e está prevista na Lei Complementar nº 214/2025.

A medida vale apenas para pessoas físicas que atingirem determinados limites de faturamento com aluguéis. O novo CNPJ terá finalidade exclusivamente operacional e servirá para permitir a emissão de notas fiscais e o recolhimento do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). A condição do proprietário como pessoa física no Imposto de Renda não será alterada.

Pelas novas regras, será obrigado a se cadastrar quem faturar mais de R$ 240 mil por ano com a locação de mais de três imóveis, valor que será corrigido anualmente pelo IPCA. Também precisará ter CNPJ quem receber mais de R$ 288 mil em aluguéis no mesmo ano-calendário, independentemente da quantidade de imóveis.

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Quem permanecer abaixo desses limites continuará alugando imóveis normalmente utilizando apenas o CPF.

As mudanças também atingem imóveis alugados por plataformas como Airbnb e Booking. Nas locações de curta temporada, de até 90 dias, a atividade será equiparada à hotelaria para fins de incidência do IBS e da CBS. Nesses casos, haverá um desconto de 40% na alíquota, percentual inferior ao redutor de 70% previsto para locações residenciais convencionais.

A Receita Federal pretende disponibilizar, em novembro de 2026, uma plataforma digital simplificada para emissão das notas fiscais. A cobrança da CBS começará em 2027, enquanto o IBS será implementado gradualmente entre 2029 e 2033.

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Especialistas recomendam que proprietários revisem seus contratos de locação e avaliem os impactos das novas regras tributárias para evitar problemas com o Fisco e manter a rentabilidade dos investimentos imobiliários.