A Reforma Tributária vai modificar a cobrança de impostos sobre aluguéis no Brasil, com a substituição gradual de tributos atuais pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS). As mudanças atingirão proprietários de imóveis e empresas do setor imobiliário, mas a aplicação das novas regras dependerá do perfil de cada contribuinte.

No caso das pessoas físicas, a cobrança de IBS e CBS não será automática para quem recebe dinheiro com aluguel. Pela legislação, será necessário ter mais de três imóveis distintos alugados e receita anual superior a R$ 240 mil com essas operações para entrar no regime regular dos novos tributos, observados os critérios legais.

Também existe uma regra para quem ultrapassar o limite de receita durante o próprio ano. Caso os rendimentos com locações superem em 20% o valor estabelecido, o enquadramento poderá ocorrer conforme as condições previstas na legislação. Os limites monetários também estão sujeitos à atualização.

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Os proprietários que não se enquadrarem nesses critérios continuarão sujeitos às regras atuais do Imposto de Renda sobre os rendimentos recebidos, sem a incidência de IBS e CBS sobre suas operações de aluguel. Portanto, quem possui um, dois ou três imóveis alugados não será automaticamente incluído na nova tributação.

Para os proprietários alcançados pela mudança, a legislação prevê redução de 70% nas alíquotas de IBS e CBS aplicáveis às locações. Além disso, nos aluguéis residenciais, haverá um redutor social de R$ 600 por imóvel, abatido da base de cálculo dos novos tributos. A medida busca reduzir o impacto da cobrança sobre imóveis residenciais de menor valor.

As empresas que trabalham com locação de imóveis também estarão sujeitas ao novo modelo, com regras específicas para cálculo dos tributos e possibilidade de aproveitamento de créditos, conforme as despesas e as condições previstas na legislação. Já as imobiliárias terão a tributação calculada sobre a remuneração dos serviços prestados, como taxas de administração e comissões, e não sobre o valor integral do aluguel que apenas recebem para repassar ao proprietário.

A reforma também prevê um regime de transição opcional para determinados contratos de aluguel assinados até 16 de janeiro de 2025. Nesses casos, poderá ser aplicado o recolhimento de 3,65% sobre a receita bruta, desde que sejam atendidas as exigências legais. A opção possui condições específicas e pode impedir o aproveitamento de créditos e do redutor social, por isso a escolha exige avaliação de cada contrato.

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A implementação será gradual. O ano de 2026 funciona como período de testes, enquanto a CBS começa a ser aplicada em 2027 e o IBS terá implantação progressiva a partir de 2029, com transição prevista até 2033. A Receita Federal esclarece que não haverá cobrança imediata e generalizada para todos os proprietários, e que a reforma não determina aumento automático dos valores dos aluguéis.