O crédito com garantia de imóvel (CGI) pode ser usado para qualquer finalidade e tem condições bastante favoráveis, justamente pela possibilidade de o credor ficar com a propriedade em caso de calote. Em janeiro, conforme dados do Banco Central, a taxa média no home equity, como a modalidade é chamada no jargão financeiro, era de 19,6% ao ano, contra 25,1% no crédito consignado (com desconto em folha).

Outra vantagem é o acesso a um valor elevado e com prazo alongado. Segundo dados da Associação Brasileira de Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), o valor médio dos empréstimos em 2024 foi de R$ 260 mil, e o prazo médio, de 13 anos.

Até 2023, porém, a casa própria só poderia servir de garantia para um único empréstimo, mesmo que este fosse inferior a 60% do valor do imóvel, o máximo permitido por lei. E não era possível usar imóveis cujos financiamentos ainda estavam ativos.

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O Marco das Garantias, aprovado naquele ano, permitiu contratar novos empréstimos sem a necessidade de quitar o primeiro, desde que o volume total não supere 60% do valor do imóvel.

O crédito com garantia de imóveis é uma das modalidades mais baratas e com maior volume de desembolsos nos países desenvolvidos. Ainda está engatinhando no Brasil. Com o Marco das Garantias e a nova regulamentação do BC, esperamos que cresça significativamente e baixe bastante o custo do crédito para as pessoas físicas — disse ao GLOBO o secretário de Reformas Econômicas, Marcos Pinto.A Abecip vê espaço para o CGI crescer, pois quem já tinha contratos de home equity antes da nova lei costumava usar uma parcela menor que o máximo permitido, de 60%. Em 2024, por exemplo, essa fatia foi de 34%, segundo a entidade. Ou seja, essas pessoas poderiam pegar novos empréstimos.

Foto: Reprodução

Foram criadas duas modalidades: a garantia estendida e a garantia superveniente. Na estendida, o novo crédito só pode ser firmado com o mesmo banco e não pode exceder o prazo final ou o valor garantido na operação original. Isso vale tanto para a hipoteca, quando a propriedade do imóvel é do tomador, quanto para a alienação fiduciária, em que a propriedade é do credor. O financiamento da casa própria representa uma primeira alienação fiduciária, por exemplo.

Já na garantia superveniente, o novo crédito pode ser contratado com qualquer banco e com prazos diversos, mas só vale para alienação fiduciária, e a propriedade fica com o credor da primeira operação. Se houver calote, a prioridade é da operação mais antiga. Os bancos começaram a oferecer a possibilidade de usar o mesmo imóvel como garantia de mais de um empréstimo em meados do ano passado, mas as opções ainda são restritas. A modalidade de home equity cresceu 54% no ano passado, segundo a Abecip.

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Para o presidente da entidade, Sandro Gamba, a regulamentação do Marco das Garantias vai destravar o mercado ao desfazer as dúvidas das instituições financeiras. O Conselho Monetário Nacional (CMN) deixou claro, por exemplo, que uma segunda operação com a mesma garantia pode ter juros, atualização e amortização diferentes do crédito original. E, nos empréstimos de pessoas físicas garantidos com imóveis residenciais, os bancos podem exigir um seguro, para se proteger dos riscos de morte e invalidez do mutuário e de danos ao imóvel. 

Fonte: CNN